De aannamen voor een koopobject

De aannamen voor een koopobject, voor zover ze afwijken van die van een huurobject, zijn: – Van alle voorverkochte woningen wordt de verkoopopbrengst genomen bij start bouw. Voor de niet voorverkochte woningen valt de resterende verkoopopbrengst kantoor huren leeuwarden bij voltooiing, bij oplevering. In de praktijk zal een ontwikkelaar de renteverliezen van niet voorverkochte woningen aan kopers die na start bouw kopen proberen door te berekenen door deze kosten bij de verkoopprijs op te tellen. De prijs wordt echter niet bepaald door deze rentekosten, maar door de markt. In goede tijden zal een ontwikkelaar misschien in deze opzet slagen, maar in slechte tijden kan dat anders zijn. Bovendien heeft deze manier van verrekenen tot gevolg dat bouwrente voor een vroege koper wel fiscaal aftrekbaar is, voor een kantoor huren groningen late koper niet. De verkoopopbrengst van niet voorverkochte woningen indexeren we niet door tot het moment oplevering. Dit is een modelmatige keuze waar natuurlijk van afgeweken kan worden; – De netto verkoopopbrengst wordt geïndexeerd van datum prijspeil tot datum start bouw; – Voor het overige gelden dezelfde aannamen als bij een huurobject met als kanttekening dat de verschillende rentekosten alleen berekend worden over de niet voorverkochte objecten. HOOFDSTUK 4 – PROJECTONTWIKKELING 101 Een samenvatting van deze uitgangspunten hebben we schematisch weergegeven in figuur 4.7. prijspeil start bouw, aankoop kantoor huren eindhoven bouwrijpe grond halve bouwperiode oplevering grondkosten bouwkosten· AKen bijkomende kosten netto opbrengsten koopobjecten n etto opbren gsten huurobjecten winst en risico koopobjecten winst en risico hu urobjecten SCHEMATISCHE WEERGAVE UITGANGSPUNTEN FASERING, INDEXATIE EN RENTE BIJ EENVOUDIGE STICHTINGSKOSTENBEREKENINGEN Het is van belang dat rente wordt berekend over de geïndexeerde grondslag. Rekening houdend met al deze kantoor huren den haag uitgangspunten kunnen we de berekeningen modelleren en uitvoeren. Een getallenvoorbeeld zal dit verduidelijken. We maken een stichtingskostenberekening voor de ontwikkeling van een kantoorgebouw met een VVO van 17.500 en een BVO van 21.900. De grondkosten zijn gegeven en we willen vaststellen wat de bruto winst op eindwaarde is en wat de bruto winstmarges zijn. De grondkosten zijn 1 1 .497. 500 (circa 525 per m2 BVO). De bouwkosten zijn 1 .000 per m2 BVO. De bijkomende kosten bedragen 20,4% van de bouwkosten. De algemene kosten (AK) bedragen 5,4% van de bouwkosten inclusief bijkomende kosten. De huur per m2 VVO is 200 en het BAR is 7, 5%. Voor alle kosten nemen we een index van 2,5% aan. De huren zullen met 2,0% stijgen. De rente op zowel de grond- als de bouwkosten is 5,5%. Alle bedragen zijn op prijspeil heden en exclusief BTW. De voorbereidingstijd is 12 maanden en de bouwperiode zal 24 maanden zijn. Alle gegevens zijn nu voorhanden om een stichtingskostenberekening op te zetten, de hierboven geformuleerde regels toe te passen en te berekenen wat onze bruto winst(marges) op eindwaarde is. We resumeren de uitgangspunten in figuur 4.8.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *